總體概述：
1,、大虹橋快速發(fā)展,。青浦的發(fā)展將刷新大多數(shù)人對(duì)郊區(qū)的刻板印象！
上海“十四五”和規(guī)劃中青浦的規(guī)劃定位是依托環(huán)境資源,，規(guī)劃建設(shè)集生態(tài)、創(chuàng)新,、商務(wù),、旅游、休閑于一體的水鄉(xiāng)小鎮(zhèn),。
從區(qū)位來(lái)看,，青浦區(qū)位于上海西部，與江浙接壤,。北臨嘉定,，東臨長(zhǎng)寧，南接松江,、閔行,。總體發(fā)展格局可以概括為：軌道導(dǎo)向,、東強(qiáng)西弱,、三個(gè)重點(diǎn),、良好環(huán)境。
1.以軌道為導(dǎo)向,。青浦區(qū)房?jī)r(jià)的飆升,，其實(shí)是17號(hào)線造成的。沒(méi)有17號(hào)線,，青浦房?jī)r(jià)很難有這樣的爆發(fā),。也正是因?yàn)槿绱耍嗥值姆績(jī)r(jià)主要跟隨上軌,。此外,，青浦新城與朱家角未來(lái)還將通過(guò)17號(hào)線連接。青浦新城幾乎擁有青浦所有的行政機(jī)構(gòu)及周邊設(shè)施,。自然景觀和商業(yè)設(shè)施齊全,。堪稱(chēng)青浦的“人民廣場(chǎng)”,。這里的價(jià)格還是不錯(cuò)的,。性?xún)r(jià)比非常高，比徐京東更親民,。居住舒適度比較高,。與同價(jià)位新房較多的嘉定地區(qū)相比，青浦新城的配套更加成熟,，交通短板也將通過(guò)17號(hào)線彌補(bǔ),。
2、東強(qiáng)西弱,。青浦東部實(shí)力很強(qiáng),。由于虹橋商圈的拓展，青浦東部的實(shí)力可以與北部的閔行相抗衡,。但青浦西部的配套設(shè)施仍沿17號(hào)線開(kāi)發(fā),，除地鐵一號(hào)線外，基本沒(méi)有可以利用的大型商圈,。
青浦的房?jī)r(jià)也是東高西低,。東部的高端樓盤(pán)價(jià)格基本都在6萬(wàn)左右，但朱家角的價(jià)格只有4萬(wàn)左右,。下圖中灰線代表上海平均房?jī)r(jià),，紅線代表青浦平均房?jī)r(jià)。目前,，青浦新房均價(jià)略高于上海平均房?jī)r(jià),。可見(jiàn),，該地區(qū)的房?jī)r(jià)近年來(lái)上漲很快,。
3,、三大要點(diǎn)。青浦的三大點(diǎn)是大虹橋,、青浦新城和朱家角長(zhǎng)三角一體化,，形成了類(lèi)似楊浦的“青浦三合一”格局。
4,、環(huán)境優(yōu)良,。青浦的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃剛剛開(kāi)始,，青浦的生態(tài)自然環(huán)境確實(shí)不錯(cuò),，城市界面和規(guī)劃也相當(dāng)不錯(cuò)。
此外,，華為研發(fā)基地的落戶無(wú)疑將為青浦新城和青浦西區(qū)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇和高度,。要了解，華為已投資近百億,，土地面積近百公頃,，未來(lái)預(yù)計(jì)引進(jìn)3萬(wàn)至4萬(wàn)名科技研發(fā)人才。這確實(shí)給青浦引進(jìn)了很多高收入群體,，這也是一個(gè)非常重要的信號(hào),。
行業(yè)分析
1、徐涇板塊【自住,、改善,、投資皆佳】
徐涇是虹橋商務(wù)區(qū)西側(cè)的一大片地段，位于大虹橋核心區(qū),。
徐涇人口少,、密度低，是青浦成熟的別墅區(qū),。
由于主辦進(jìn)博會(huì)的國(guó)家會(huì)展中心位于徐涇,，因此徐涇的形象一直是虹橋。
此外,，由于發(fā)展較早,，徐涇規(guī)劃了大量高能建設(shè)。
例如,，萬(wàn)科天空城的TOD配備了大量的商業(yè)設(shè)施,；還有盤(pán)龍?zhí)斓嘏涮椎木G地和商業(yè)設(shè)施。
徐涇板塊主要依托地鐵17號(hào)線,。如果以虹橋核心區(qū)為基準(zhǔn)點(diǎn),，嘉定、青浦,、松江分別是擴(kuò)散板塊,。
真正與虹橋樞紐相連的是前往青浦的地鐵17號(hào)線,。向西走，唯一能看到的地方就是青浦新城周邊,。因此,，對(duì)于工作區(qū)域在虹橋的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，徐涇地段是繞不開(kāi)的區(qū)域,。距虹橋核心居住區(qū)旭英路站僅一站路,。這是一個(gè)具有自用和替換潛力的部分。從投資角度來(lái)看也是首選,。增值保值潛力巨大,，緊跟大虹橋的步伐就可以了。
此外,，徐涇的所有新房,，從最早的中建、仁恒,、中駿,、葛洲壩，到現(xiàn)在的瑞安,、萬(wàn)科,、招商、遠(yuǎn)洋等,，都是次新房項(xiàng)目,，價(jià)格較高。品牌力,。品質(zhì),、城市界面、居住氛圍都非常出色,。
也就是說(shuō),，今天虹橋片區(qū)范圍內(nèi)的整個(gè)徐涇無(wú)論是從板塊形象、規(guī)劃開(kāi)發(fā)速度和水平,、還是新房質(zhì)量上都是優(yōu)秀的,。
因此，如果你在青浦預(yù)算充足,、積分合適,，徐涇一定是你的首選。因此,，大虹橋徐涇地段近年來(lái)一直是樓盤(pán)熱點(diǎn)區(qū)域,，該區(qū)域新房曝光度極高。
2.青浦新城板塊【聚焦建筑板塊,，未來(lái)可期】
上海規(guī)劃中,，將青浦新城等部分地區(qū)培育成為具有綜合輻射和帶動(dòng)能力的綜合節(jié)點(diǎn)城市,，使其承載上海“全球城市”的部分核心功能,。青浦新城定位為上?！S上的節(jié)點(diǎn)城市。是一座以創(chuàng)新研發(fā),、商貿(mào),、旅游休閑為支撐的具有江南文化底蘊(yùn)的生態(tài)水鄉(xiāng)和湖濱城市。交通方面,，17號(hào)線青浦新城共有4個(gè)車(chē)站,，分別是匯金路站、青浦新城站,、曹營(yíng)路站,、淀山湖大道站,。
商業(yè)設(shè)施方面,，主要大型商業(yè)廣場(chǎng)有青浦吾悅廣場(chǎng)、匯金路站青浦寶龍廣場(chǎng),、東都悅來(lái)城,、曹營(yíng)路站富深商業(yè)中心、青浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等,。
教育設(shè)施方面,，復(fù)旦附中青浦分校、青浦平和雙語(yǔ)學(xué)校,、毓秀學(xué)校,、青浦實(shí)驗(yàn)幼兒園、青浦實(shí)驗(yàn)小學(xué)都是非常好的學(xué)校,。此外,，復(fù)旦附中青浦分校、平和雙語(yǔ)學(xué)校,、蘭生青浦分校等學(xué)校也將在未來(lái)投入使用,。
醫(yī)療設(shè)施方面，復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院青浦分院,、青浦區(qū)中心醫(yī)院,、青浦區(qū)中醫(yī)院等是青浦新城地區(qū)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的醫(yī)院，但能力未必和市中心那些三甲醫(yī)院一樣好,。
3.肇祥段【性?xún)r(jià)比高,，教育資源優(yōu)良】
隨著漕河涇兆祥科技綠洲落戶兆祥，未來(lái)將有大量居住在徐涇,、虹橋等地的群眾來(lái)這里工作創(chuàng)業(yè),。兆祥將由長(zhǎng)三角的老別墅區(qū),、消費(fèi)目的地全面轉(zhuǎn)型為面向未來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)、新的城市中心,。
主要處理來(lái)自徐涇的溢流,。設(shè)施比較一般，熱點(diǎn)不多,。所以,，性?xún)r(jià)比其實(shí)并不比徐涇低。二手房的價(jià)格其實(shí)還是蠻劃算的,。非常適合想在長(zhǎng)寧或青浦生活環(huán)境好,、工作穩(wěn)定但又不想去市區(qū)、預(yù)算又不多的朋友,。性?xún)r(jià)比還是比較可以的,。夾在青浦新城和徐涇之間，還不錯(cuò),。
而且,，兆祥還擁有極負(fù)盛名的宋慶齡學(xué)校，這是上海任何一個(gè)部門(mén)都無(wú)法比擬的,。與此同時(shí),，上海排名前三的協(xié)和雙語(yǔ)學(xué)校也落戶肇翔。
4.華新段【配套相對(duì)成熟,，但公共交通有待完善】
同樣受到大虹橋輻射影響的還有華新鎮(zhèn),，據(jù)說(shuō)這里是上海幾大物流公司的所在地。這里是上?？偛孔罴械膮^(qū)域,，企業(yè)數(shù)量相當(dāng)多。
青浦華新雖然距離大虹橋不遠(yuǎn),，但交通一直是制約其發(fā)展的重要因素,。因此，該地區(qū)新房成交并不理想,。
但華新鎮(zhèn)的公共交通相對(duì)薄弱,。目前，最近的火車(chē)站為17號(hào)線蟠龍路站,，直線距離約6公里,，需要公交接駁。
未來(lái),，軌道交通13號(hào)線還計(jì)劃進(jìn)一步向西延伸,。規(guī)劃的軌道交通站點(diǎn)——季寨路站距離項(xiàng)目最近，約3公里，比目前開(kāi)通的17號(hào)線更近,。
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,，華新小鎮(zhèn)已具備一定商業(yè)規(guī)模，包括博龍虹橋商業(yè)廣場(chǎng),、蓬聯(lián)國(guó)際購(gòu)物中心,、虹橋?qū)汖埑恰⑿律躺顝V場(chǎng),、西郊樂(lè)賓芬廣場(chǎng)等,，配套設(shè)施雖不高端，但已比較完整,。
區(qū)內(nèi)有華新中學(xué),，附近有青浦華新幼兒園、青浦區(qū)華新小學(xué)等學(xué)校,。
5,、朱家角板塊【產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)，潛力巨大】
首先,，朱家角是長(zhǎng)三角一體化的第一個(gè)起步區(qū),。該區(qū)域的規(guī)劃將在未來(lái)兩年內(nèi)迅速啟動(dòng)，值得期待,。其次,，朱家角遠(yuǎn)離市區(qū)，房?jī)r(jià)基本處于青浦區(qū)低端,，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
從年11月長(zhǎng)三角一體化國(guó)家戰(zhàn)略興起,，到一體化政策的陸續(xù)落地,，地處江浙滬交匯處的朱家角始終占據(jù)著舉足輕重的地位。如果說(shuō)以往長(zhǎng)三角一體化的重點(diǎn)是城市聯(lián)動(dòng)發(fā)展的視角,，那么綠色生態(tài)則表明長(zhǎng)三角下一步的重點(diǎn)是人們的跨城市生活和融合,。
淀山湖畔，年6月,，華為將研發(fā)基地選址于青浦朱家角片區(qū),，并在朱家角建造了人才公寓。
此外,，朱家角還布局了軟件和信息服務(wù)業(yè)聚集的“IT小鎮(zhèn)”,。未來(lái)將以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì),、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),、高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，打造升級(jí)版的中國(guó)硅谷,。
隨著網(wǎng)易,、ARM中國(guó),、清華啟迪科技城、國(guó)家能源集團(tuán)等791家企業(yè)的聚集,，朱家角已成為長(zhǎng)三角科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)高地,，對(duì)國(guó)際高端企業(yè)極具吸引力?？萍既瞬艥?jì)濟(jì),，擁有國(guó)際化的配套設(shè)施。資源也會(huì)陸續(xù)調(diào)配,。
片區(qū)商業(yè)及生活設(shè)施包括：青浦萬(wàn)達(dá)茂,、吾悅廣場(chǎng)、鉑爾曼五星級(jí)酒店,、安縵酒店,、區(qū)體育文化活動(dòng)中心、青浦大劇院,、美術(shù)館,、青浦區(qū)文體中心等。教育設(shè)施包括平和雙語(yǔ),、復(fù)旦附中,、蘭生復(fù)旦等名校齊聚，打造復(fù)旦式K12教育資源,。
隨著時(shí)間的推移,，各項(xiàng)規(guī)劃效益逐步落實(shí)，朱家角的潛力顯而易見(jiàn),?？傮w來(lái)說(shuō)，朱家角不再只是一個(gè)江南水鄉(xiāng),。隨著17號(hào)線的開(kāi)通,、華為研發(fā)中心的成立、長(zhǎng)三角一體化的推進(jìn),，這一潛力之地的優(yōu)勢(shì)將逐漸凸顯,。
6.沖古區(qū)【發(fā)展有限，但必要時(shí)可轉(zhuǎn)型】
沖古鎮(zhèn)年遠(yuǎn)期規(guī)劃目標(biāo)是新型城鎮(zhèn)化示范區(qū),、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化旅游特色新城鎮(zhèn),。
當(dāng)“新五城”喊出輸入100萬(wàn)人口的口號(hào)時(shí)，沖古卻表現(xiàn)出相反的態(tài)度,。
原因是,，沖古位于青浦新城城市圈內(nèi)，以青浦新城為核心，需要統(tǒng)籌周邊城鎮(zhèn)的人口引進(jìn),。年,，沖古常住人口為6.36萬(wàn)人，但經(jīng)青浦新城統(tǒng)籌后,，沖古常住人口將控制在4萬(wàn)人,。
原本處于青浦新城邊緣的沖古或許能夠迎來(lái)一輪高速發(fā)展，但遺憾的是,，在最根本的人口問(wèn)題上,，沖古不增反減，實(shí)際上拖累了沖古鎮(zhèn)的發(fā)展,。
根據(jù)青浦區(qū)沖古鎮(zhèn)國(guó)土空間總體規(guī)劃內(nèi)容,，沖古與“鄰居”白河一樣，擁有大片以農(nóng)村為主的土地,，而用于城市建設(shè)的土地資源保持不變,。比較少見(jiàn)，
目前,，沖古房?jī)r(jià)不高,，是購(gòu)房者的過(guò)渡區(qū)。如果購(gòu)房者選擇在沖古買(mǎi)房,，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看,，新房會(huì)更劃算，而且我們也認(rèn)為沖古并不是一個(gè)買(mǎi)房的熱門(mén)地點(diǎn),。購(gòu)房者無(wú)需著急,，只需靜下心來(lái)等待新房上市即可。
回顧沖古的發(fā)展,，起步為時(shí)不晚,，已有不少品牌地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐。所以沖古發(fā)展緩慢的原因可能是區(qū)位因素,。
沖古距離主城較遠(yuǎn)，這是客觀事實(shí),，但也沒(méi)辦法,。上海郊區(qū)的大部分街道和城鎮(zhèn)都存在這個(gè)問(wèn)題。
與此同時(shí),，沖古遠(yuǎn)離青浦新城,。青浦區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中，重點(diǎn)實(shí)施“一城兩翼”戰(zhàn)略,。沖固雖然位于兩翼中的“東翼”,，但位于東翼以北，并不在青浦區(qū)主流發(fā)展軸線上。顯然這樣的位置并不有利,。
此外,，交通也是制約其發(fā)展的重要因素。事實(shí)上,，青浦區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)也圍繞著目前開(kāi)通的17號(hào)線,，沖古并不在該線沿線。距離鎮(zhèn)中心最近的肇祥車(chē)站有5公里多,。由于交通處于劣勢(shì),，所以更加困難。很難有人口流入,，也很難吸引更好的產(chǎn)業(yè)落地,。
當(dāng)然，就未來(lái)的交通規(guī)劃而言,，沖古還有一條線路值得期待,，那就是滬蘇嘉城際快鐵。該線路從虹橋樞紐出發(fā),，進(jìn)入青浦,。沿北青公路行駛，在沖古鎮(zhèn)設(shè)有車(chē)站,。預(yù)計(jì)地點(diǎn)位于肇崇高速公路與北清高速公路交叉口,。該鐵路建成后，將填補(bǔ)沖谷無(wú)軌交通的空白,，為沖谷帶來(lái)新的活力,。不過(guò)，這個(gè)計(jì)劃仍然是長(zhǎng)遠(yuǎn)的,，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能實(shí)施,。
說(shuō)實(shí)話，目前的沖古并不在青浦的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,，發(fā)展顯然會(huì)來(lái)得更慢,。在這里購(gòu)房的購(gòu)房者未來(lái)將不得不再次面臨更換的壓力。想要沖古走上“快車(chē)道”發(fā)展,，就看未來(lái)沖古的交通能否跟上,。
7、白鶴板塊【發(fā)展緩慢,，低于預(yù)期】
作為一個(gè)老郊區(qū)小鎮(zhèn),，白河鎮(zhèn)的生活氣息依然存在。鎮(zhèn)中心沿街配套設(shè)施很多,，基本可以滿足日常需求,。孩子學(xué)習(xí)沒(méi)有什么大問(wèn)題,。但這里的生活質(zhì)量不如17號(hào)線沿線的青浦。與其他小區(qū)相比,。
很多人都關(guān)心白鶴,。其實(shí)就是因?yàn)榘Q的發(fā)展太慢了。就像現(xiàn)在的房?jī)r(jià)一樣,，二手房最低每平米不到2萬(wàn)元,，總價(jià)100萬(wàn)以上才能安家。這給了那些真正需要的人一個(gè)上車(chē)的機(jī)會(huì),，但同時(shí),，一旦你買(mǎi)了這個(gè)地方，以后可能真的很難對(duì)白河的房?jī)r(jià)抱有任何幻想了,。
白河鎮(zhèn)的現(xiàn)狀是,，雖然沿街有商店、學(xué)校,，可以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钚枨?，但城市面貌確實(shí)一般，毫無(wú)現(xiàn)代感可言,。
去年11月,，青浦百合發(fā)布規(guī)劃。整個(gè)鎮(zhèn)面積58.7平方公里,，相當(dāng)于3個(gè)黃浦區(qū)的面積,。它確實(shí)足夠大，定位為滬寧發(fā)展軸上的門(mén)戶,。類(lèi)型城鎮(zhèn),。然而，面積大并不意味著發(fā)展充分,。這從土地總體規(guī)劃中就可以看出,。白河建設(shè)用地總規(guī)模控制在公頃,，即12.45平方公里,，占比僅21%。
不僅如此,，建設(shè)用地指標(biāo)僅為12.45平方公里,，仍保留大量戰(zhàn)略空白區(qū)域。事實(shí)上,，如果不開(kāi)發(fā)，分配給住宅,、商業(yè)和工業(yè)用地的規(guī)模將會(huì)越來(lái)越小,。
說(shuō)得更直白一些,，白鶴依然逃脫不了農(nóng)村的命運(yùn)。熟悉白鶴的人可能都知道,，最出名的地方就是草莓,，但草莓能否支撐白鶴未來(lái)的發(fā)展呢？
相比之下,，同為上海窗口城市,、與白河接壤的嘉定安亭，無(wú)論從城市面貌還是產(chǎn)業(yè)配套上都不是一個(gè)檔次的,，所以對(duì)白河的發(fā)展不要抱有太大期望,。預(yù)計(jì)。
當(dāng)然,，百合也有一些優(yōu)勢(shì),。比如，在長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃中,，城市鐵路嘉慶至宋金線可能會(huì)在白河鎮(zhèn)預(yù)留站點(diǎn),，那么這個(gè)上海郊區(qū)的小鎮(zhèn)未來(lái)也將擁有相對(duì)便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。
但說(shuō)實(shí)話,，嘉慶宋金線是上海的郊區(qū)環(huán)線,，方向質(zhì)量并不高。因此,，居住在白河的居民需要在青浦新城或其他車(chē)站換乘才能乘坐這條地鐵進(jìn)城,。顯然，即使有嘉慶宋黃金線規(guī)劃,，白河的交通也沒(méi)有想象中的那么方便,，但有地鐵總比沒(méi)有好。
白河的發(fā)展非常緩慢,，因此這里的商品房市場(chǎng)極其不成熟,。
目前，白河鎮(zhèn)二手房市場(chǎng)主要以老公房和西景明苑為主,，建于年左右,。老公房至少有20年的房齡，目前均價(jià)在1.7萬(wàn)/平方米左右,，而西景明園幾乎是白河鎮(zhèn)核心地段最好的二手房,，單價(jià)每平米也就2萬(wàn)多元。至于房?jī)r(jià)的波動(dòng),，可以說(shuō),，上一輪房?jī)r(jià)上漲期間，這里幾乎沒(méi)有任何動(dòng)靜,。
目前該板塊的寶業(yè)活力天地新房在售——套,，均價(jià)元/平方米,。作為青浦區(qū)的白河，這個(gè)價(jià)格和奉賢,、金山相當(dāng),。但從城市配套資源來(lái)看，地塊周邊僅能看到農(nóng)田,。即使是在鎮(zhèn)中心,，配套設(shè)施也非常低端，質(zhì)量顯然不如奉賢和金山,。
既然選擇了白河,，購(gòu)房者就不得不放棄一些因素，比如升值潛力,、區(qū)域規(guī)劃等,，畢竟白河的發(fā)展無(wú)法與青浦其他區(qū)域相比。
在上海青浦區(qū)買(mǎi)房很好,。從房?jī)r(jià)來(lái)看,，青浦的房子并不便宜。淀山湖地區(qū)的新房?jī)r(jià)格在4萬(wàn)左右,，虹橋附近的新房在5萬(wàn)到6萬(wàn)之間,，遠(yuǎn)高于我國(guó)大部分城市的價(jià)格。青浦近年來(lái)發(fā)展迅速,，未來(lái)在青浦買(mǎi)房潛力巨大,。
交通和發(fā)展?jié)摿κ琴I(mǎi)房時(shí)要考慮的兩個(gè)主要因素。作為五個(gè)新城之一,，青浦新城與繁華的嘉定新城和臨港新城相比,，存在感較弱，但其交易面積卻始終位于整個(gè)大上海的前列,。在上海規(guī)劃中,，青浦新城將成為滬湖軸上具有綜合輻射和帶動(dòng)能力的節(jié)點(diǎn)城市。將以創(chuàng)新研發(fā),、商貿(mào),、旅游休閑為支撐，承載上?！叭虺鞘小钡牟糠趾诵墓δ?。由此可見(jiàn)，未來(lái)青浦的房?jī)r(jià)勢(shì)必上漲,。
當(dāng)前適用區(qū)域?yàn)榍嗥謪^(qū),。目前有兩個(gè)部門(mén)可以考慮,，預(yù)算300萬(wàn)。
1,、青浦沖古板塊。目前該細(xì)分市場(chǎng)均價(jià)在左右,。目前在售項(xiàng)目為佳兆業(yè)君匯尚品,，即將推出的項(xiàng)目為綠地太平公館。其中,，佳兆業(yè)可供選擇的戶型有兩種：78戶2房和98戶3房,。由于綠地太平公館的預(yù)售證尚未正式發(fā)放，具體價(jià)格尚不清楚,，但參考扇區(qū)價(jià)格,，預(yù)計(jì)可以選擇82平米。兩居室和90平方米三居室公寓,。
2.青浦新城板塊,。該板塊的大發(fā)融悅四季項(xiàng)目剛剛獲得預(yù)售證。高層建筑均價(jià)約為3.7萬(wàn)元,。即將推出的78平方米兩居室公寓預(yù)計(jì)總價(jià)約為290萬(wàn)元,。
