大家好,，今天小編關(guān)注到一個比較有意思的話題,，就是關(guān)于有抵押的二手房交易的問題，于是小編就整理了3個相關(guān)介紹有抵押的二手房交易的解答,，讓我們一起看看吧,。
1.房地產(chǎn)是個高杠桿行業(yè)，基本上每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目都會發(fā)生抵押貸款,。
2.房地產(chǎn)開發(fā)階段,，開發(fā)商會以整個項(xiàng)目（在建工程）抵押給銀行獲得貸款。
3.開發(fā)商取得預(yù)售證出售房務(wù)屋時,，需經(jīng)銀行同意,，銀行承諾放棄部分房屋的抵押權(quán)。
4.買房人購買房屋時辦理按揭貸款,，等單個房屋房產(chǎn)證辦下來后再辦理抵押登記,，把房屋抵押給按揭銀行。
江蘇永衡昭輝律師事務(wù)所鐘延成律師團(tuán)隊(duì)：
這種情況比較被動,，因?yàn)槟愕姆课荼坏盅旱袅?，?yīng)該是建筑物在建工程抵押，這種情況有以下幾種處理方式：
第一,、如果法院司法拍賣該房屋,，你要想取得該房屋的所有權(quán)，可以公開進(jìn)行司法拍賣競買,，然后再向開發(fā)商追償索賠,；
第二、如果開發(fā)商確實(shí)已經(jīng)資不抵債,，可以申請開發(fā)商破產(chǎn),，進(jìn)入破產(chǎn)清算之后，如果你們購買的房屋已經(jīng)支付了絕大多數(shù)的房款的,，這部分權(quán)益或者房產(chǎn)可以得到相應(yīng)的保護(hù),；
第三、解除房屋買賣合同,，向開發(fā)商進(jìn)行索賠,，根據(jù)判決結(jié)果申請執(zhí)行其他未抵押部分的財(cái)產(chǎn)或者殘值。
是這樣的,，當(dāng)初開發(fā)商建房子的資金是從銀行借的,，開發(fā)商會把房子抵押給銀行這都是法律允許的。你從開發(fā)商簽合同買房子,，開發(fā)商必須得從銀行撤押,，因?yàn)橛械盅旱姆孔邮遣辉试S交易的。房子到你名下而你的房款是從銀行貸款的,，所以你有把房子抵押給銀行了,。
是的,，專業(yè)術(shù)語叫“轉(zhuǎn)本位登記”。您可以放心,。
國家給予開發(fā)企業(yè)多種融資渠道,。土地抵押，在建工程抵押,，權(quán)證房產(chǎn)抵押,，還允許開建預(yù)售。您這是合同,、稅費(fèi),、抵押、產(chǎn)登手續(xù)辦結(jié)了,。就差清貸,，沒問題。
謝謝邀請
我看到這個問題后,，對老夫妻很心疼,。對無良的開發(fā)商深惡痛絕，他們昧著良心欺騙處于弱勢地位的老人,。
在善良的老人看來,，我把錢交給你，你把房交給我,，就完成買房了?，F(xiàn)在的社會，不要說老人,，就是青年人中年人,，在各種經(jīng)濟(jì)活動中，沒有專業(yè)人士的指導(dǎo),，上當(dāng)受騙的事也防不勝防,。
為此我查閱了很多資料。也向熟識的律師,，法官,，相關(guān)部門政府工作人員咨詢請教。但一直沒有找到好的解決方法,。
法院和銀行說的方法,，是最簡單也是最粗暴的處理方式。雖然它完全符合法律程序和規(guī)定,，但是感覺冰冷無情，沒有從保護(hù)弱勢群體的角度出發(fā),。我感覺是在助長開發(fā)商的歪風(fēng)邪氣,。開發(fā)商騙了老人的錢,，又騙了銀行的錢。最后他兩手一攤,，無賴的說我沒錢還了,。銀行和法院卻讓善良的老人來買單。這恐怕不符合社會主義法律立法的初心吧,。
我覺得法院和銀行應(yīng)該多承擔(dān)一些社會責(zé)任,。
1、法院要對開發(fā)商施加壓力,，讓其多方湊錢還銀行,，或者凍結(jié)其他的財(cái)產(chǎn)，或者拿出其他開發(fā)的房屋與老人的房屋置換,。并在老人,，銀行，開發(fā)商之間多方調(diào)解,。
2,、對于銀行來說，每年的壞債都不少,，也不急得馬上要這筆錢,。況且銀行有完善的法務(wù)體系，與開發(fā)商打官司耗得起財(cái)力和精力,。再說開發(fā)商都是通過貸款搞開發(fā)的,，也不敢得罪銀行啊，否則死路一條,。
可對老人來說買房的錢是他們的全部,。雖然老人可以與開發(fā)商打官司，但他們耗不起財(cái)力和精力,，最終的結(jié)果也是打贏了官司卻拿不回買房的錢,。
所以還是希望老人多與法院和銀行溝通，爭取得到他們的支持和幫助,。
買了抵押權(quán)的房子,，分為兩種情況:一是買的是開發(fā)商開發(fā)的商品房;一種是個人的二手房。
針對第一種情況可以有以下幾種辦法:一是與開發(fā)商協(xié)商,，另外選一套房,，補(bǔ)差價，這是上策,物權(quán)大于債權(quán),好多開發(fā)商都沒有先進(jìn),，拿到房子才最重要;二是與開發(fā)商協(xié)商,，退回購房款，這是中策,，如果開發(fā)商沒有錢給你,，你既拿不到房子,，也拿不到錢;三是與開發(fā)商打官司，這是下策,，要耗費(fèi)時間和金錢,，官司贏了不一定能拿到錢。我2013年就遇到同樣問題,選擇另外一套好房子,，補(bǔ)了幾萬塊的差價,建議你也這樣辦,。
第二種情況:如果是從個人處購買的二手房，情況就非常復(fù)雜了,。解決辦法:一是要求賣房子的人償還債務(wù),，解除抵押權(quán)后，合同繼續(xù)履行,，你扔可以要房子;二是直接打官司,，以賣房的一方合同欺詐，沒有告訴你抵押的事實(shí),，要求撤銷合同,，返還購房款,并賠償損失;三是直接報警，以合同詐騙罪為由,，要求立案,，最好不行也可在公安機(jī)關(guān)備案。
有抵押的房子不能出售,，但可以還清貸款，只有拿回房產(chǎn)證后才能出售,。但是想出售的話也是有一定方法的,。例如：方法一：轉(zhuǎn)按揭。就是指把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限,、變更借款人或變更抵押物的貸款,。方法二：用買方的首付款繳清剩余貸款，這是當(dāng)下二手房交易中最多應(yīng)用的模式,，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況,。通常情況下，買家會認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%,，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清,，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易,?！胺慨a(chǎn)二次抵押貸款”名詞解釋及注意事項(xiàng)：名詞解釋：即是房子已經(jīng)辦理過一次抵押貸款，并仍在還款中，再次做抵押貸款叫二次抵押貸款,。二次抵押前提條件要求：1,、已辦理房產(chǎn)證,。 2,、房產(chǎn)減掉此前抵押貸款金額還有余值。如果此前辦理的抵押貸款金額較房產(chǎn)價值小得多,，比如房產(chǎn)值100萬,，只抵押貸款了10萬，那還有90萬余值,。3,、二次抵押只能以余值作為抵押物價值，比如打6折的話,。就只能抵押貸款90乘0.6就是54萬,。
先去金融公司解除抵押，然后去銀行還了貸款就可以正常交易了,。
拿錢還了金融公司抵押,，然后再去銀行排一下正常還貸手續(xù)，手續(xù)完成換成正常的產(chǎn)權(quán)才可以正常交易,。
但是需要注意的是,，流程拉長很多，包括解除抵押和還清貸款,，所以還是需要謹(jǐn)慎購買這類房產(chǎn),。
你的風(fēng)險加倍，而且大概率將來會有麻煩,。
1.從財(cái)務(wù)方面計(jì)算一下,，你首先需要他將金融公司借款還清。但是他既然借款肯定缺資金,，所以他需要用你的錢,，去還金融公司借款。然后拿出房產(chǎn)證后,，再繼續(xù)買賣流程,，還要向銀行再還清剩余房貸。他本身已經(jīng)拿了一部分賣房錢去金融公司還款,，那他后面如果錢款不足,，不能向銀行完成贖房動作，這個房產(chǎn)買賣流程就失敗了,，你無法拿回房子或拿回錢,。
2二手房買賣標(biāo)準(zhǔn)流程是:當(dāng)你付完首付,，房產(chǎn)有銀行貸款，所以剩下去房地產(chǎn)中心,，向銀行申請?zhí)崆皻w還貸款,，銀行給你還款賬戶，你的款直接付入銀行賬戶,，剩余款項(xiàng)付給賣房人,。這個流程因?yàn)殄X不進(jìn)賣房人，所以相對安全很多,。
3.身邊就有這個案例,，我有朋友就是碰到此類房子。當(dāng)他首付和部分款項(xiàng)付清后,，向金融公司拿回房產(chǎn)證后,，對方已經(jīng)無余款去向銀行提前歸還房屋貸款。賣房人民間借貸的問題解決了,，所以他一點(diǎn)兒也不著急,。而買房人上不上，下不下,。如果繼續(xù)向銀行付錢解除抵押完成購房,，那他兩次付錢，已經(jīng)超過了整個房款,。如果不繼續(xù)付錢,，那他就又沒房子也沒錢。后來糾纏了非常之久,，還去法院打了官司,。法院判定賣房人自己籌措資金去銀行，提前還貸,，將房子賣給他,。但是賣房人說他沒有錢，無法向銀行提前還貸,。期間房產(chǎn)價格又漲了很多啊,，結(jié)果賣房人要解除合同。買房人竹籃打水一場空啊,。
4.如果想繼續(xù)推進(jìn)購房流程,。有兩條路:第1條路去房產(chǎn)中心宣布房產(chǎn)證遺失。補(bǔ)辦房證后,，先行做銀行貸款歸還,，房產(chǎn)過戶，剩余錢他自己去給金融公司還款。第2條路,，他必須先去金融公司籌措資金還款,，拿出房產(chǎn)證后，再行同你繼續(xù)下一步買賣流程,。
總體來說:風(fēng)險是非常之大,，大到可以讓你房沒買成錢也不見了，最后變成一場官司,。請你深思熟慮,。
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二手房目前普遍存在房產(chǎn)證已經(jīng)抵押貸款了，這個是很正常的,，就像你現(xiàn)在貸款買房,，你過兩年要賣掉，你的房產(chǎn)證也是再銀行的,。但是還是有一些注意事項(xiàng)要給到你,。
①明確抵押貸款事由，是普通的按揭貸款還是商業(yè)抵押
②明確貸款金額和房東償還能力
③查明該房產(chǎn)有沒有存在一房多賣,，一房抵押多次情況
④查明該房產(chǎn)有沒有存在物業(yè)糾紛或者查封情況
⑤最主要的一點(diǎn)就是要看到房本之后再買,，不管是墊資還是房東自己還款，一定要房本解押之后再買,，中途出現(xiàn)時什么意外,，要推出幾天，你先辦手續(xù)之類的說辭千萬不要相信,。
到此,，以上就是小編對于有抵押的二手房交易的問題就介紹到這了，希望介紹關(guān)于有抵押的二手房交易的3點(diǎn)解答對大家有用,。
