大家好,，今天小編關(guān)注到一個(gè)比較有意思的話題,，就是關(guān)于融信財(cái)富信托信托理財(cái)?shù)膯栴},，于是小編就整理了1個(gè)相關(guān)介紹融信財(cái)富信托信托理財(cái)?shù)慕獯?，讓我們一起看看吧?/p>
我認(rèn)為,，這個(gè)利率是合理的，如果按照房地產(chǎn)正常的盈利標(biāo)準(zhǔn)來算的話,，這個(gè)利率還算低的,，雖然說，現(xiàn)在房地產(chǎn)不是很景氣的時(shí)期,，但是一年獲得七個(gè)點(diǎn)的收益,，對于房地產(chǎn)來說還是很容易的，租房子都可以得到的收益,，更不要說是用于買賣房屋所獲得的,。
謝謝邀請。2019年121家房企共發(fā)債總量8011.4億元,，平均利率6.90%,，對此應(yīng)該怎么看呢？
一,、首先這個(gè)數(shù)據(jù)只能反映頭部企業(yè)的融資情況,，對于全行業(yè)來說嚴(yán)重失真
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2019年7月公布的數(shù)據(jù)，截至2018年底,，中國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)97938家,，近10萬家了，而在這10萬家中,，雖然近2年來,，部分企業(yè)的日子并不好過，但是至少有一半以上企業(yè)還是在經(jīng)營的，而從房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的2019年銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,，僅僅是銷售額在100億元以上的企業(yè)就多達(dá)150家,，銷售過1000億的都有21家，所以題主提到的121家企業(yè)大多數(shù)都是這個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè),，大量的小企業(yè)其實(shí)融資成本非常高,。
二、頭部企業(yè)融資渠道多樣,，融資成本普遍很低
樂居財(cái)經(jīng)推出的《2019中國房企融資利率榜》顯示,，從房企2019年所發(fā)行的海外債、私募債,、公司債,、中期票據(jù)、定向工具,、短融券等各類融資綜合成本看,，像萬科、中海,、保利等公司的發(fā)債利率在4%以下,，但是因?yàn)殂y保監(jiān)會(huì)的要求，最近幾年來很多房地產(chǎn)類的公司根本就得不到銀行,、信托等常規(guī)融資渠道的支持,，而頭部的上市公司不同，他們可以發(fā)行各類債券,，甚至可以通過配股和增發(fā)的方式融資,，另外由于其強(qiáng)大的背景，還可以海外融資,，但小公司怎么辦,？據(jù)我所知，有些小的房地產(chǎn)公司甚至?xí)フ倚☆~貸款公司去融資,，平均成本只要在20%以下就”有的談”,，所以他們的融資成本平均要在15%以上。
融資成本相差這么大,，也加速了房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升，因此2019年度倒閉的房地產(chǎn)公司數(shù)量也創(chuàng)了歷史新高,，個(gè)人認(rèn)為這個(gè)其實(shí)是好事,，當(dāng)然了，如果開發(fā)商跑路了,，那么肯定會(huì)有買房人被犧牲,，這個(gè)只能寄希望于當(dāng)?shù)氐谋O(jiān)管，以及大地產(chǎn)商的接盤了。
歡迎關(guān)注,，一起交流,。
融資平均利率6.9%，看似并不高,，但實(shí)際情況可比這復(fù)雜很多,！而這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也只覆蓋全國規(guī)模較大的房企而已,，那些中小房企,、融資渠道本來就窄，利率會(huì)更高的,！
據(jù)我所知的情況,，一般的小房企，其綜合融資成本不會(huì)低于10%的,、甚至部分企業(yè)能高達(dá)15%,、18%以上！
這是樂居財(cái)經(jīng)推出《2019中國房企融資利率榜》中所顯示的數(shù)據(jù),，其統(tǒng)計(jì)了這些房企2019年所發(fā)行海外債,、私募債、公司債,、中期票據(jù),、定向工具、短融券,，并進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，所得出的結(jié)論。
而從單月發(fā)債量來看,，1,、4月發(fā)債規(guī)模較大，均突破千億,，而12月規(guī)模最小,。其發(fā)債平均利率，10月份最高,，達(dá)到7.62%,，而8月份最低，只有5.99%,。
另外,，我們從各大房企發(fā)債利率來看，萬科,、華潤,、保利,、招商、中海等大規(guī)模房企,，其融資利率普遍都在4%以下,，而規(guī)模較小的中梁、佳兆業(yè),、泛海,、融信，其融資利率幾乎都維持在10%左右,，甚至最高可達(dá)到15.5%,。
從相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，可以明顯看出,，不同的融資渠道,，不同體量、不同性質(zhì)的房企,，融資利率相差非常之大,。
海外債發(fā)行規(guī)模高達(dá)4741.96億元，占總規(guī)模的59.19%,，但平均利率高達(dá)8.86%,，超過10%以上的更是一大堆，其融資利率算是比較高的,！而短融券的發(fā)行規(guī)模最小,，只有342.4億元，可其平均利率只有4.24%,，算是最低的,！
同一融資渠道，規(guī)模越大的房企,，融資規(guī)模越大,、融資利率略低。國內(nèi)千億級別以上的房企,，其融資平均利率只有6.52%,，而其他規(guī)模較小的房企，融資利率差不多要達(dá)到10%左右,！
這些是做得比較大的企業(yè),，一般能夠發(fā)債的房企，總體的規(guī)模和品牌都是不錯(cuò)的,，畢竟中有數(shù)萬家房企,，121家房企的從數(shù)量上占的比例是比較低的，6.9%的利率并不高,，不過這個(gè)也是平均利率,。
萬科可以說是房企當(dāng)中在財(cái)務(wù)經(jīng)營上是最為穩(wěn)健的企業(yè)，這個(gè)應(yīng)該是沒有異議的,，那么萬科的的發(fā)債利率是多少,？
萬科最近剛發(fā)了一批20億的信用債，大家猜利率是多少,？相信你們都想不到,，因?yàn)槔手挥?.15%，這個(gè)利率是非常低的,，而萬科并不是只有現(xiàn)在才這么低,，因?yàn)橐恢倍际沁@么低，下圖是萬科在2018年發(fā)行的債券,，利率甚至低到3.13%,。
所以，雖然今年對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資收的很緊,，但是這些頭部的企業(yè)依然是擁有比較順暢的融資渠道,，而且利率是比較低的。
萬科之所以能夠被市場認(rèn)可這么低的發(fā)債利率,，還是因?yàn)樗?jīng)營的穩(wěn)健,，下圖是萬科過去4年的毛利率情況，從2016年的19.76%提高到2019年的27.11%,，這個(gè)也說明萬科的品牌溢價(jià)能力,，以及通過管理控制成本的能力是越來越強(qiáng)了。在銷售額最高的5家房企中,，萬科的銷售均價(jià)也是最高的,，超過了1.5萬/平米。
就這121家房企而言,，利率最高的高達(dá)15%,，分別有泰禾集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)和當(dāng)代置業(yè),，房企的融資利率基本是和他的信用是相關(guān)的,，泰禾集團(tuán)在2017年是勇猛精進(jìn)的，并且董事長號稱要在2018年沖擊2000億的目標(biāo),，也正是因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo),，股票連續(xù)漲停，成為當(dāng)時(shí)地產(chǎn)股的龍頭,，但是2018年開始調(diào)控加緊,，融資渠道也收緊，泰禾集團(tuán)作為第二梯隊(duì)的房企資金風(fēng)險(xiǎn)就暴露出來了,。
不過好在到目前為止都沒有爆發(fā)大的資金危機(jī),，不過從他的發(fā)債利率當(dāng)中可以看得出來最資金是比較渴求的,，所以才會(huì)有那么高的利率。
能夠上榜這121家企業(yè)榜單的企業(yè)本身就是規(guī)模不小的,，不是一線房企就是二線房企,，但是中國有數(shù)萬房企，那些企業(yè)的融資利率不會(huì)比這121家企業(yè)的融資利率低的,，甚至可以說不會(huì)比這121家企業(yè)的尾部企業(yè)的融資利率低,。
房地產(chǎn)行業(yè)的成長性在放緩，未來都甚至可能負(fù)增長,，房企都是在存量中競爭,，競爭激烈程度只會(huì)越來越重，小型的房企被收購,，或者破產(chǎn),，或者重組，這種事情會(huì)越來越多,，房企的集中度還會(huì)繼續(xù)上升,，比較排名第一的企業(yè)站的市場份額只有5%而已，房地產(chǎn)這么大的一個(gè)行業(yè),，未來頭部第一的企業(yè)的占比會(huì)不會(huì)超過10%,？筆者認(rèn)為這是完全有可能的，他們搶占的市場就是那些中小型房企,。
所以,，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可能放緩，但是頭部企業(yè)的發(fā)展不會(huì)停止,。融資收緊,，影響最大的是那些中小房企。
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